Рынок арендной недвижимости за последние пару лет в Екатеринбурге вырос, но с ростом предложений возросло и количество мошенников. Мы подготовили для вас материал, как найти квартиру в аренду в Екб и не нарваться на жуликов. Материал будет полезен как жителям города, так и тем, кто готовится к переезду.
Какой район города выбрать?
Екатеринбург – огромный город с разветвленной транспортной системой и одной веткой метро. Местные хорошо ориентируются в районах, потому при необходимости снять квартиру уже хорошо понимают, в какой зоне они будут смотреть варианты. Приезжим по работе или учебе немного труднее.
Начнем с общих рекомендаций. Рассматривая варианты, обращайте внимание на следующие моменты:
- наличие остановок поблизости;
- удаление от места учебы и работы, возможность быстро добраться пешком или на общественном транспорте. Автомобилистам лучше обратить внимание на наличие пробок и тянучек в интересующие часы;
- близость к центру / к парку – для кого что в приоритете;
- наличие магазинов, аптек, а для родителей – близость садиков, школ, поликлиник;
- личные предпочтения, ведь кому-то важно жить возле торгового центра, кому-то – ближе к вокзалу, а кому-то – вообще около леса.
Что же касается районов Екатеринбурга, то вот общие рекомендации:
- самый дорогой район – Ленинский, где аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 25 тыс. рублей в месяц, а двухкомнатная – уже около 40 тыс. рублей. Дешевле снять квартиру в Академическом районе, где студия сдается в среднем по 17 тыс. рублей. Самые бюджетные варианты стоит искать в Орджоникидзевском и Кировском районе. На Уралмаше средняя цена однушки – 15-17 тыс. Средние по цене квартиры в жилой зоне Верхне-Исетского района (ВИЗ) и в Железнодорожном районе – около 20 тыс.;
- кроме официального административного деления, как и в любом городе, в Екатеринбурге есть масса микрорайонов, название которых, в основном, и будут фигурировать в объявлениях. У каждого свои плюсы и минусы. На карте – даже неполное деление на районы;
- местные жители часто самыми привлекательными называют такие районы, как Центр, ВИЗ, Пионерский и Втузгородок. Тут все в порядке с инфраструктурой, спокойно и безопасно. Неплохо в Юго-Западном – все рядом, есть инфраструктура, много зелени. Также отметим спальный район Ботаника, где есть и магазины, и сады, и с транспортной доступностью все в порядке, в основном, новостройки с заборами, но есть проблемы с парковкой. Южный район – это также новостройки с заборами;
- Академический район – это недорогое жилье, новостройки с видеонаблюдением, своя инфраструктура, а еще лес, парк и река, но до центра далековато, а по утрам пробки, школы и сады переполнены, зато тут спокойно и безопасно;
- район ЖБИ – все рядом, есть трамвайные остановки, но жилой фонд часто обветшалый, в часы-пик пробки на выезде из района, а многие находят его не очень безопасным;
- район Химмаш – это самые дешевые квартиры, но и самая неблагополучная экологическая ситуация, в частности неприятный запах с очистных сооружений (в некоторых зонах района). Не самый безопасный район;
- район Эльмаш – далеко от центра, но есть транспорт, пробок мало, развита инфраструктура. Многим нравится тишина и близость леса, но есть и откровенно опасные зоны. Также не особо спокойно на Старой Сортировке и на Уралмаше. Рядом находится Веер – отдаленный район с дешевым жильем и практически полным отсутствием зон отдыха, без машины добираться сложно. Район Вторчермет – старые дома, во многих кварталах не очень спокойно;
- есть т.н. районы четвертого пояса, которые расположены максимально удаленно от центра, люди оттуда стараются выехать, потому и недвижимость там порой дешевле, чем в городах-спутниках. Это Шарташ, Лечебный, Кольцово, Птицефабрика, Исток.
Еще раз отметим, что выбор района – очень субъективное дело, так как многое зависит от того, где вы работаете или учитесь, куда придется чаще всего ездить, и вообще – какие у вас приоритеты при выборе квартиры.
Когда выгоднее снимать квартиру?
Если есть возможность, лучше заниматься поиском квартиры в аренду, когда спрос на них ниже. Традиционно спрос повышается летом, осенью и иногда в конце весны, когда в город съезжаются будущие студенты. Интересуются они, в основном, однушками и студиями, потому на такие квартиры цены повышаются больше всего.
В конце осени, зимой и весной цены на квартиры немного падают, потому оптимально подыскивать вариант именно в этот период. Если, конечно, есть возможность потерпеть.
Без мебели дешевле
Знаем, вариант подойдет не всем, но все же – квартиры без мебели стоят намного дешевле, за них не берут залог (или же он будет минимальным), охотнее пускают жильцов с животными и детьми. При этом в квартире обычно есть кухня, стиральная машина, холодильник и прочие самые необходимые предметы, а диван, телевизор и прочие предметы жильцам придется приобретать самостоятельно, зато все это потом можно забрать в другую квартиру или перевезти в свою собственную.
Что указать в договоре аренды?
Да, прежде всего заключение договора аренды – это ваши гарантии. Возможно, вас будут отговаривать от договора, убеждая в честности слов. В лучшем случае – арендодатель просто не хочет платить налоги. В худшем – вы можете нарваться на мошенников, а без договора вы не имеете никакого права жить в квартире, за которую заплатили.
В договоре обязательно надо прописать:
- адрес квартиры, площадь, срок аренды, ежемесячный платеж;
- кто будет платить коммунальные платежи, капремонт;
- за какой период необходимо предупредить о расторжении договора;
- полагаются ли штрафы за просрочку платежа;
- как часто может быть изменена сумма аренды;
- как часто арендодатель сможет приходить с проверками;
- что можно менять в квартире.
Что проверить перед заключением договора?
Перед заключением договора внимательно осмотрите квартиру. Внесите в акт приема-передачи описание всех дефектов и поломок, которые есть у техники и мебели. Протестируйте на работоспособность всю технику, проверьте напор воды. Обязательно зафиксируйте показатели счетчиков. Это убережет вас от чужих задолженностей. Чем детальнее вы все опишите, тем лучше. Можно сделать еще и фото.
Теперь самое важное – документы, которые надо проверить перед подписанием договора:
- паспорт, уделяя внимание его серии и номеру. Все данные должны совпадать с теми, что будут фигурировать в других документах. Водительские права, загранпаспорт не подходят. Чтобы убедиться, что паспорт гражданина РФ настоящий, посмотрите, нет ли исправлений, кривых шрифтов, проверьте все оттиски, печати и водяные знаки – сравните со своим паспортом. Серия паспорта должна совпадать с местом выдачи. Например, для Екатеринбурга это 65, т.е. если в паспорте написано, что выдан он, например, в Екатеринбурге, а серия паспорта начинается на 40, то это подделка. Кроме того, есть базы недействительных паспортов, проверяйте там. Посмотрите свидетельство о заключение брака, о его расторжении, о смене фамилии, если фамилия в паспорте не совпадает другими документами;
- правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры в собственность (в случае приватизации) или договор долевого строительства (если квартира в новостройке) вместе с актом приема-передачи;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности, после 2016 года вместо свидетельства стали давать выписку из ЕГРН. До 1996 года свидетельства не выдавали – вместо них ставили отметку на правоустанавливающем документе. Сверяйте все – площадь, этаж, адрес, а также серии и номера документов.
К списку документов добавляется доверенность, если квартиру сдает не собственник, а его законный представитель. Если собственников несколько, то подписывать договор должны все, а в случае отсутствия кого-то из собственников присутствующие должны иметь доверенность. Если потом окажется, что кто-то из собственников был не в курсе, то вас могут попросить из квартиры.
Подделывать документы дорого и сложно, потому мошенники будут использовать не очень качественные подделки или же врать, почему нет этих документов в наличии. Тут-то и стоит насторожиться.
Район и соседи
Ранее мы уже в общих чертах описали главные преимущества и недостатки разных районов Екатеринбурга, но лучше составить собственное мнение. Если располагаете временем, лично приезжайте в интересующий вас район, погуляйте по улицам, оцените инфраструктуру. Автомобилистам интересно будет наличие парковок и пробок. Лучше сделать пару вылазок, так как в будни и выходной, в час-пик и в обед впечатления будут разные.
С соседями сложнее. Возможно, вам повезет встретить кого-то около дома и спросить о жильцах. Можно поговорить с участковым.
Оцените состояние подъезда. Если там опрятно и чисто, или даже стоят цветы, то люди тут нормальные и порядочные. Часто встречаются подъезды, в которых грязно, накурено, мусор тухнет на ступенях. Вряд ли в таком доме живут тихие интеллигентные люди.
Какая бывает предоплата?
Предоплата бывает разная, и в зависимости от того, как ее назовут, зависит то, вернут ли вам эти деньги или нет, причем на вполне законных основаниях.
- Задаток – это подстраховочный платеж. Если вы дали задаток, а потом передумали снимать квартиру, то деньги вам не возвращаются. Если же хозяин отказался от сделки, то он возвращает задаток, но в двойном размере. При нормальном течении сделки задаток становится частью оплаты за аренду.
- Залог – это обеспечительный платеж, дается арендодателю на случай порчи имущества и нарушений. Если по истечению срока аренды нарушений нет, залог возвращается. Если что-то было поломано, то залог идет в счет ремонта и устранения неполадок. Залог может быть равен стоимости месячной аренды и выплачиваться одним платежом за один месяц или двумя равными в течение двух месяцев. Для квартир премиум-класса сумма залога обычно вдвое превышает сумму месячного платежа за аренду.
- Аванс – платеж, который засчитается в последующие платежи, если все пойдет по плану. Если же нет, то аванс возвращается в полном размере.
Безнал или наличные?
Лучше всего переводить оплату безналом, чтобы в случае чего можно было легко подтвердить, что оплата была в полном размере и вовремя. Если по каким-то причинам возможна оплата только наличными, то лучше каждый раз составлять расписку. Это не очень удобно, потому лучше все же выбрать безналичный способ оплаты.
Осторожно! Мошенники!
В сфере недвижимости полно мошенников, схемы у них разные, но вот те, что чаще всего случаются при аренде квартир, и Екатеринбург не исключение:
- информационные агентства. Это компании-однодневки, но с приличным офисом, расположенным в центре города или недалеко от вокзала. Именно в офисе и происходит подписание договора, но не договора аренды, а договора об оказании информационных услуг, в котором обычно прописано, что агентство не несет ответственности за то, что вы найдете квартиру, а предоставленные контакты арендодателей будут актуальными. Получается, что обвинить их не в чем. Чтобы клиент не вникал в тонкости договора, его заговаривают и торопят. Попадают в такие агентства обычно через объявления, и обычно это объявления с очень хорошими квартирами за слишком низкую стоимость. Если вам по телефону говорят подъехать в офис и подписать договор, а потом вам покажут квартиру, то сразу отказывайтесь. Не будет ни квартиры, ни денег, так как такой квартиры либо не существует, либо она давно сдана за другие деньги;
Пример договора об указании информационных услуг
- чужая квартира. Схема проста – мошенник снимает квартиру, возможно даже подделывает документы и сдает ее нескольким разным людям, договариваясь, что они въедут через несколько дней. Цена, как правило, заниженная, чтобы сразу был большой спрос. «Договор найма» также подписывается или же все происходит на словах. Через несколько дней несколько обманутых арендаторов встречаются под дверью квартиры, где уже поменяли замки, или же квартира была снята на несколько дней, и там на законных основаниях находятся другие люди. Выход – внимательно проверять документы, даже если вас сильно торопят, а мошенники вообще любят торопить, ограничивать во времени, чтобы вы не успели все понять и сориентироваться. Если в «договоре» указано не имя собственника, то он не имеет никакой силы;
- сразу перевести предоплату. Вы находите объявление, обычно это очень хорошая квартира в отличном районе и с ценой ниже рыночной. Собственник вам отвечает, что квартира ваша, если вы сейчас же внесете предоплату, потому что желающих много или ему далеко ехать, и он хочет убедиться в ваших намерениях. Как правило, после предоплаты больше на связь никто не выходит;
- отсутствие договора. Ваши права на съемную квартиру начинаются тогда, когда вы подписали договор найма с настоящим владельцем или владельцами, если их несколько (тоже важно!). Если же договор был на словах, вы отдали деньги, а вам пообещали сдавать квартиру и даже дали ключи, формально вы не имеете никаких прав. Завтра собственник может прийти, поменять замки, а вы останетесь без денег и жилья, жаловаться некуда, так как нет договора;
- акции щедрости. Вам может поступить предложение заплатить за несколько месяцев вперед со скидкой. Например, вместо 120 000 рублей за 6 месяца перевести 100 000 рублей сразу. Возможно, никакого обмана нет, а возможно, вас выселят раньше и ничего не вернут. Лучше всего платить только за месяц вперед.
При просмотре квартиры и при общении по телефону оценивайте человека. Если арендодатель торопиться, нервничает, под каким-то предлогом принуждает вас скорее внести аванс, то это повод задуматься – а не мошенник ли это.
Что спросить у собственника?
При разговоре с владельцем недвижимости постарайтесь выяснить следующие моменты:
- как давно он сдает квартиру. Если он уже опытный арендодатель, то будет намного спокойнее относиться к пятну на обивке дивана или новой полочке на стене. Те, кто сдают квартиру впервые, обычно более требовательные и строгие;
- кто снимал квартиру ранее. Тут важно, какие слова и тон подберет владелец. Квартиранты бывают разные, но слишком резкие и эмоциональные высказывания ничего хорошего о собственнике не говорят;
- не планируется ли продажа квартиры, и насколько возможен вариант, что собственнику срочно понадобится жилплощадь;
- и вообще – насколько собственник приятен в общении, ведь вам предстоит как минимум раз в месяц общаться, а если не повезет, то и решать какие-то проблемные ситуации.
С риелтором или без?
В большинстве случаев с риелтором проще и спокойнее. Он не только подыщет подходящие квартиры, но и проверит документы, а также подготовит договор. Естественно, за свои услуги риелтор берет деньги, и обычно это стоимость одного месяца аренды, иногда – половина.
Если собираетесь искать без риелтора, то будьте предельно осторожны, особенно, если речь идет о первой аренде, и необходимого опыта еще нет. Сразу прекращайте общение, если вам предлагают приехать в офис или перевести предоплату. На месте проверяйте документы, составляйте опись имущества с указанием всех дефектов.