Мечта доброй половины населения страны – собственная квартира, причем многие грезят именно о новостройке. Новый современный дом, большие окна, продуманная планировка, благоустроенный двор, красивый фасад, чистый подъезд, да еще и цена ниже, чем на вторичке – за новостройку говорит масса факторов. Однако только ленивый не слышал скандалы с обманутыми покупателями таких квартир, которые остались и без денег, и без квадратных метров. Чтобы не попасться на крючок мошенников и найти наиболее выгодный вариант, надо знать несколько важных нюансов выбора квартиры в новостройке.
Покупка квартиры на вторичном рынке – более надежный способ обзавестись жильем, ведь дом уже построен, квартира существует и ее можно увидеть своими глазами. На вторичке часто недвижимость дороже, так как рисков меньше, да и дом «оброс» инфраструктурой. Новостройки привлекают не только более низкой ценой, но и более продуманными планировками, современными технологиями строительства, да и вообще ощущение того, что до тебя в квартире никто не жил, многим нравится.
Покупка квартиры в новостройке сопряжена со многими рисками и требует решения массы вопросов: от района до планировки и этажа. Только если в вопросах количества комнат, площади, планировки, наличия отделки и т.д. стоит ориентироваться на свои предпочтения, то в вопросах безопасности стоит быть подкованным основательно, ведь на кону большая сумма. Рассмотрим все аспекты выбора квартиры в новостройке, и начнем с типа дома.
Какой дом выбрать?
Цена квадратного метра зависит от массы факторов, и одним из важнейших является тип дома и технология его возведения:
- панельный дом – самый дешевый вариант, возводится быстро (порядка 7-12 месяцев, но некоторые сдают его уже за 3 месяца – зависит от этажности), но у него слабые показатели тепло- и звукоизоляции – это уже не советские хрущевки и панельки, но и самыми энергоэффективными их не назовешь. Есть сложности при проведении перепланировки, так как почти все стены несущие. Зато межкомнатные перегородки практически не нуждаются в выравнивании. По внешности современного панельного дома практически невозможно сказать, что он возведен именно по этой «быстрой» технологии. Многие комплексы эконом- и стандарт- класса строятся именно из панелек;
- монолитная технология строительство сейчас очень распространена. Основа дома – прочный арматурный каркас, который заливается бетоном. Стены внутри дома обычно делают из блоков газосиликата, которые отливают прямо на стройплощадке. На возведение дома уходит 2-3 года, но здание выходит долговечным, с хорошими теплоизоляционными качествами. Строительство ведётся не по типовым, а по индивидуальным проектам, потому в доме можно реализовать высокие потолки, окна в ванной и т.д. Минус – невысокая звукозоляция;
- кирпичный дом – идеальный по эксплуатационным качествам, теплый, надежный и долговечный, только строится около 2,5 лет, а цена на квартиру той же площади, что и в панельном, может быть в два раза выше. Кирпичные новостройки – большая редкость на данный момент;
- кирпично-монолитный – это тот же монолитный дом, облицовка которого выполняется кирпичом.
В каком районе?
Тут советовать что-то трудно, так как кто-то хочет жить поближе к центру, транспортным развязкам и торговым центрам, а кто-то предпочитает тихие спальные районы. Да и вопрос бюджета никто не отменял. Все же квартира покупается надолго, и годами жить неподходящем районе – мягко говоря, очень грустно, потому хорошо все взвесьте, оцените местоположение новостройки, и если оно вам не нравится, рассмотрите другие варианты, даже если придется немного увеличить бюджет – потом сами себе спасибо скажите.
Общие же советы по выбору района новостройки таковы:
- отдавайте предпочтение местам с развитой инфраструктурой. Как минимум, несколько магазинов и аптек поблизости точно должны быть. Если в семье есть дети, посмотрите, насколько далеко находятся ближайшие детский сад и школа и насколько они отвечают вашим требованиям к уровню образования. Немаловажно наличие поблизости поликлиники. Часто новостройки начинают строить в новых районах города, на окраинах. Есть риск, что они так никогда и не обрастут достаточной инфраструктурой. Потому обращайте внимание, начинают ли строить поблизости школы и поликлиники;
- остановки общественного транспорта уж точно не должны быть далеко, даже если в семье есть автомобиль;
- если же вы за рулем, то оценить наличие парковочных мест можно лично, приехав в будний день вечером во двор новостройки, правда, это вариант больше для тех, кто смотрит квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме. Также уточните наличие подземного паркинга и/или гаражного кооператива поблизости;
- наличие рядом парка или зеленой зоны – большой плюс;
- лучше не брать квартиру по соседству с заводами и крупными транспортными магистралями. Если район совсем новый, у застройщика можно уточнить, планируется ли разбивка парков, скверов, детских и спортивных площадок;
- риелторы обычно не советуют брать квартиру в доме поблизости с торговым центром, овощной базой и т.д.;
- последний пункт и так очевидный – в мегаполисе лучше смотреть район недалеко от того места, где вы бываете чаще всего, т.е. дорога на работу/учебу не должна отнимать часы. Небольшая отдаленность от родственников – тоже плюс.
Дешевле всего стоят дома в новых необжитых районах, на окраинах города. Уточняйте у застройщика, планируется ли возведение объектов инфраструктуры. Возможно, власть планирует вот-вот открыть новую станцию метро. Если нет, то радость от выгодной покупки может очень скоро закончится. Если район уже заселен, то не мешает пару раз съездить туда (днем и вечером, в будний и выходной), чтобы оценить оживленность, количество машин, инфраструктуру, уровень освещения вечером, да и понять – нравится вам там или нет.
Какой этаж?
При выборе этажа многие также имеют собственные предпочтения, ведь кто-то хочет иметь красивый вид на весь город, а кому-то более спокойно жить на первом этаже, никак не завися от лифта. Естественно, отталкивайтесь от личного вкуса, но также обращайте внимание, что квартиры на некоторых этажах стоят дешевле.
- Последние этажи – это красивый вид на город, и если вы покупаете квартиру именно из-за него, не поленитесь навести справки и узнать, не планируется ли в ближайшее время строительство нового дома прямо перед вашими окнами. Вид на парк, лес или просто городской пейзаж может быть легко перекрыт. Риск отсутствует только, если покупается квартира на набережной.
- Плюс последнего этажа – отсутствие соседей сверху, но если что-то случится с крышей, вы узнаете об этом первыми. Справедливости ради, в новых домах проблема протечек не так распространена. Если над вами будет технический этаж, то риск потеков резко снижается, да и в квартире не будет так уж душно летом.
- На верхних этажах достаточно тихо, туда почти не доносятся звуки автомобилей, но если лифт сломается, то подняться или доставить какой-то груз будет сложно.
- Лучшими для жизни считают квартиры на 4-8 этажах – и подняться в случае поломки лифта не так уж сложно, и шум от авто и веселых компаний не такой сильный. Квадратные метры на этих этажах могут стоить чуть дороже.
- Квартиры на первых этажах стоят на 2-15% дешевле, а в премиальном сегменте разница в цене может достигать даже 30%. В чем же проблема первых этажей? Во-первых, вида никакого. Во-вторых, может быть сыро от подвального помещения. В-третьих, шум. В-четвертых, в окна могут заглядывать. В-пятых, если квартира на 2-3 этаже, а первый отдан под коммерческие помещения, то вы рискуете страдать от постоянного шума холодильных установок или пьяных компаний, к вам могут прибегать тараканы из магазина под вами, да и вообще перспектива видеть грязный козырек и дышать выхлопными газами прогревающихся машин мало кому понравится. Добавим сюда запах от мусоропровода и более высокий риск проникновения воров. Но все же многие риелторы советуют такие квартиры пожилым людям, так как лифт можно непредсказуемо сломаться.
- Если вы не суеверны и не против купить квартиру на 13 этаже, уточните у застройщика, не предусмотрена ли скидка. Некоторые продают такие квартиры на 1-3% дешевле.
- Новостройки этажностью 20 этажей и более не так распространены, но все-таки в мегаполисах есть спрос на небоскребы на 35 этажей и выше. Там действительно шикарные виды, но на таких высоких этажах нет балконов, а окна часто делаются глухими – все это для достижения необходимой ветроустойчивости здания. Огромное значение при выборе такой квартиры имеет качество исполнения вентиляции и пожарная безопасность.
Что касается наличия и количества лифтов, то в домах до 4 этажей он может отсутствовать. Новостройки с 5-9 этажами оборудуются одним лифтом, 10-19 этажами – двумя лифтами, дома на 20-29 этажей должны иметь 3-4 лифта. Это минимум. Если в новостройке только одни квартиры-студии, т.е. в доме очень много небольших квартир, то даже при 10 этажах два лифта будут постоянно заняты по утрам и вечерам, так что обратите внимание на количество квартир на площадке.
Квартира, расположенная возле лифта, — не лучший вариант, на нее можно попросить скидку у застройщика. Если же тишина в приоритете, лучше смотреть квартиру как можно дольше от шахты лифта.
Какая планировка?
Как и прочие параметры, вопрос планировки и сторон света – более субъективные. Часто квартира вообще приобретается из принципа «на что хватило денег», но чтобы потом не кусать локти, лучше заранее обдумать некоторые важные моменты:
- квартира-распашонка лучше, чем квартира-линейка. У первой комнаты выходят на разные стороны дома, у второй – на одну. В первом случае вы сможете быстро проветрить, выбрать для спальни/детской/кабинета/зала наиболее подходящую комнату, исходя из количества света и шума;
- восток и запад – наиболее предпочтительные стороны света. На южной стороне может быть чересчур жарко, на северной – темно и холодно;
- количество света в квартире зависит еще и от этажа. Даже при отличной планировке и выходе на «правильную» сторону света в квартире на первых этажах будет мало солнечных лучей из-за густой листвы деревьев или близко расположенных соседних домов;
- если высота потолков выше стандартной, то будет казаться, что и комнаты больше, и дышится там легче;
- без лоджий и балконов квартира стоит дешевле. Если вы не планировали использовать балкон как место отдыха, небольшой сад, кабинет или банально сушить там постиранное белье, то вы только в плюсе – застройщик продает такие квартиры дешевле, только и перепродать такое жилье потом будет сложнее;
- посмотрите на план этажа. Чем меньше квартир на этаже, тем тише там будет, даже в первое время, когда все новые жильцы будут активно делать ремонт;
- в квартире, расположенной вплотную к мусоропроводу и лифтовой шахте, будет более шумно;
- неправильная форма комнат и стены, которые примыкают друг к другу не под прямым углом могут обернуться большими трудностями при выборе мебели, да и вообще – часто всю площадь таких комнат невозможно использовать рационально.
Застройщик вряд ли сделает скидку на квартиру, если ее единственный минус – северная сторона дома. Если же окна выходят на не очень симпатичный двор, питейное заведение или оживленную трассу, то тогда можно и поторговаться, если, конечно, сами готовы смотреть на это много лет подряд. Лучший вариант – вид на зеленую зону.
По планировке квартиры можно поделить на три типа:
- закрытые – в них каждая комната изолирована от другой. Идеальный вариант для семей с детьми и для людей, которым особо важно иметь возможность уединиться. Недостаток – появление коридора, который часто достаточно узкий для того, чтобы иметь возможность его использовать, например, для хранения вещей;
- открытая – это студии и лофты. Квартиры-студии – наиболее экономный вариант жилья в новостройке, в ней нет лишних стен, отделен только санузел. Для одного человека или пары – отлично, для пары с детьми категорически не подходит;
- частично открытая – современный вариант планировки, когда объединяются гостиная и кухня, остальные помещения изолированы. Сохраняется баланс между рациональностью использования жилого пространства и возможностью уединиться.
С ремонтом или без?
Тут каждый решает сам, мы лишь приведем плюсы и минусы обоих вариантов:
- квартира без ремонта, только с черновой отделкой будет стоить дешевле, но ремонт придется делать самостоятельно, а дата новоселья отодвигается, зато вы сможете все сделать на свой вкус;
- квартира с чистовой отделкой стоит дороже, но все равно ремонт от застройщика обойдется дешевле, чем от самостоятельно нанятых специалистов. Въезжать в квартиру можно практически сразу после покупки, так как останется лишь кое-что доделать, а не начинать все с нуля. Основной минус – придется мириться с выбранным типом и цветом отделки, но, как правило, застройщики выполняют достаточно нейтральный ремонт, на основе которого можно реализовать практически любой интерьер.
У кого можно купить квартиру в новостройке?
Казалось бы, глупый вопрос, ведь каждый видел офис продаж недалеко от строительной площадки. Но кроме этого варианта, есть еще и другие. Итак, к кому обращаться, чтобы купить квартиру в новостройке?
- Офис продаж застройщика. Самый простой и популярный вариант. Застройщик напрямую сможет рассказать обо всех вариантах, ценах, акциях и способах покупки.
- Агентство недвижимости – посредник, у которого приличная база квартир и который сможет найти оптимальный вариант. Более-менее известные агентства не берутся за сомнительные варианты, что также плюс. Цена у риелтора и застройщика обычно не отличается или отличается несущественно.
- У подрядчика. И такое возможно. Иногда застройщик рассчитывается с подрядчиком квартирами в новостройке, и потом это жилье уходит на продажу по самым выгодным ценам. Хороший вариант покупки.
- У человека, который купил и теперь перепродает квартиру в новостройке, но это называется не продажа, а переуступка прав (пока дом не сдан в эксплуатацию). Переуступку надо обязательно согласовать с застройщиком, которому придется заплатить 1-5% от изначальной стоимости квартиры. Вариант неплох тем, что в плюсе оба: продавец продает дороже, чем покупал, ведь квартира по мере возведения дома дорожает, а покупатель получает меньше рисков, связанных с тем, что стройка закончится после вырытого котлована. Часто при переуступке можно купить квартиру с более выгодной планировкой, чем те, что на этот же момент остаются у застройщика.
Когда квартира в новостройке стоит дешевле?
Цена складывается из множества факторов. Это уже ранее перечисленные тип дома, планировка, площадь, район и т.д., а также стадия возведения дома. Продавать квартиры могут, когда самого дома еще нет, а застройщик только начинает рыть котлован. Чем раньше вы покупаете, тем ниже цена, но и тем выше риски:
- покупать квартиру на старте продаж – максимально выгодно, если, конечно, застройщик надежный (о критериях надежности поговорим далее). На этапе котлована квадратный метр может стоить вдвое дешевле, чем когда дом будет введен в эксплуатацию. Застройщику выгоднее быстрее погасить кредиты с наименьшими переплатами, потому и цена заманчива. Покупателю тоже выгодно, даже несмотря на то, что новоселья придется ждать 1-2 года;
- в момент возведения «коробки» цены резко подскакивают, но все равно они ниже финальных, при этом уверенность, что стройка не замерла, а застройщик не скрылся и не обанкротился, выше;
- самая высокая цена – после сдачи дома в эксплуатацию, но это плата за отсутствие риска и возможность сразу приступать к ремонту или вообще заселяться в квартиру, правда, на этом этапе квартир остается меньше, а самые интересные и удачные варианты могут быть раскуплены;
- иногда последние 1-2 квартиры в доме продают дешевле;
- следите за акциями застройщика, который к праздникам может делать реальные скидки;
- при 100%-ой оплате или большом первом платеже застройщики предлагают скидки.
Наиболее безопасным и выгодным решением многие эксперты по недвижимости считают покупку квартиры во втором доме нового жилого комплекса. Когда первый дом уже введен в эксплуатацию, а второй находится на стадии котлована, квартиры в нем стоят минимум, но уверенность в застройщике выше, ведь уже видно, что он справляется с задачами.
Как проверить застройщика?
Риски при покупке жилья в новостройке примерно такие же высокие, как и желание иметь собственную недвижимость. Если дом еще не сдан, то риски остаться и без денег, и без квартиры огромные. Однако будучи начеку и понимая, что необходимо проверить, можно обезопасить себя на 99%.
Как проверить порядочность застройщика? Что необходимо знать? Куда смотреть? Обо всем по порядку.
- Посмотреть историю компании, изучить, сколько домов она уже сдала, не нарушала ли сроки, не было ли серьезных конфликтов – все это сделать достаточно просто. Чем больше лет компания на рынке, тем лучше. На местных городских форумах и даже на новостных сайтах будут упомянуты конфликтные ситуации и какие-то проблемы с застройщиком.
- Изучите устав застройщика. Он обязательно должен быть на сайте.
- Посмотрите свидетельство о регистрации, а на сайте налоговой службы можно будет уточнить дату регистрации.
- Еще один обязательный документ к проверке – свидетельство о постановке на налоговый учет. Можно заказать на сайте налоговой выписку ЕГРЮЛ.
- Разрешение на строительство – документ, без которого застройщик не имеет права начинать стройку. Документ выдается после проверки соответствующими органами.
- Право собственности на земельный участок обязательно к проверке. Документ должен быть в общем доступе, желательно – на сайте.
- Проектная документация также желательна к изучению. Ее составляет сам застройщик, указывает сроки, описывает дом, а также сообщает все риски. Проектная документация должна быть на сайте.
- Узнайте, в какой страховой компании страхуется застройщик. Естественно, это должна быть надежная организация. Также узнайте, с каким банком сотрудничает компания.
- Не признают ли застройщика банкротом в ближайшее время? Требование о признании банкротом можно посмотреть в делах арбитражного суда.
- Как решал конфликты застройщик с покупателями ранее, если такие конфликты были? Существует база данных решений судов общей юрисдикции. По названию компании застройщика можно посмотреть, на что жаловались покупатели, и как были решены споры.
- Слишком низкая цена квадратного метра – повод задуматься.
- Проверить репутацию застройщика и всю документацию на новый дом можно поручить независимому юристу, если располагаете дополнительными финансами и не хотите самостоятельно вникать в вопрос.
Как покупать — ДДУ или ЖСК?
Покупать квартиру по договору долевого участия (ДДУ) или вступать в жилищно-строительный кооператив – этот вопрос стоит перед многими покупателями. Лучше – ДДУ, чем ЖСК, и вот почему:
- ДДУ – договор между вами и застройщиком, по которому он обязуется в определенные сроки передать вам квартиру. В договоре указывают адрес дома, кадастровый номер участка земли, этаж, номер квартиры, планировку и квадратуру, дату сдачи новостройки. Дольщик защищен по 214 федеральному закону, и в первую очередь защищен от переноса сроков строительства. В случае затягивания сроков, вы должны будете подписать новое соглашение, но делать это не обязаны, и тогда в вашу пользу будет начисляться пеня. На квартиры дается гарантийный срок не менее 5 лет, в этот период застройщик должен за свой счет ликвидировать недоделки и недочеты. ДДУ регистрируется в УФРС – гарантия отсутствия двойных продаж. Стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке, а все разрешительная документация застройщика проверяется. Короче говоря, покупать квартиру по ДДУ – более безопасно;
- деятельность ЖСК не регламентируется 214 ФЗ, потому покупатели менее защищены. Строительство с ЖСК чаще задерживается со сроками, при этом никакие компенсации покупателям не положены. Теоретически деньги можно вернуть при выходе из ЖСК, но вступительный и членские взносы не возвращаются.
Безопасных сделок и будьте внимательны!