2020-ый год был сложным и полным неприятных сюрпризов во всех областях, в том числе и на рынке недвижимости. Цены на квартиры стали расти будто на дрожжах: согласно данным Росстата, рост стоимости жилья в 2020-м году превысил 23 % и стал рекордным за последние 13 лет. Из-за чего это произошло и когда ожидать снижения стоимости жилья? Постараемся дать ответы на эти вопросы.
Когда рухнут цены на жилье?
Из-за чего растут цены на жилье
До июля 2021 года продлено действие программы так называемой льготной ипотеки. Ее выдают всего под 6,5 %. Взять до 12 млн. рублей на покупку жилья по этой программе могут граждане России и жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Москвы и Подмосковья. В остальных регионах под эту ставку можно взять до 6 млн. рублей. Программа распространяется на новостройки купить жилье на вторичном рынке по льготе не получится.
График роста цен новостроек
На заметку! Действие программы льготной ипотеки могут продлить до конца 2021 года в ряде регионов.
Эта мера, введенная властями, и спровоцировала повышенный спрос на жилье. Добавим сюда нестабильность экономики и финансовых рынков из-за пандемии, беспокойство людей, что их накопления пропадут и вот результат. Квартиры в новостройках стали скупать, образно говоря, пачками.
С одной стороны, вроде бы, оно и хорошо — иметь возможность купить жилье с меньшей переплатой, воспользовавшись льготной ипотекой. Но на фоне повышения спроса застройщики стали активно поднимать цены на жилье. А количество акций и распродаж сильно сократилось. И да, недополученные доходы компенсируются банкам за счет федерального бюджета.
Динамика изменения стоимости и платежей за недвижимость на начало и конец 2020 года
Ежемесячный платеж
Если сравнить условия сделки по ипотеке в начале 2020-го года и в конце, то можно увидеть, что расходы собственника на платежи не снизились, а наоборот, увеличились. Это как раз связано с тем, что цены на жилье подскочили. А подскочили они из-за выросшего спроса на товар — недвижимость. Ни один продавец не упустит возможности получить прибыль выше ожидаемого, если есть хороший спрос, и повышает цены. А добавим сюда еще и страх покупателя, что сегодня-завтра цены вырастут еще больше… Картина предельно ясна каждому!
На заметку! По данным статистики в России за прошлый год количество выданных ипотек выросло на 34,5%. Причем больше всего — в Москве, на 43,4%. Правда, покупали больше вторичек, нежели жилья в новостройках.
Объем выданных ипотечных кредитов
А еще немаловажным фактором, влияющим на увеличение цены, является и то, что количество введенного в эксплуатацию жилья в 2020 году уменьшилось, да и строить стали несколько меньше. А количество нуждающихся в собственном жилье или в увеличении его площади только растет. И неизвестно, когда весь спрос в этом отношении будет удовлетворен.
Также рост цен провоцирует и увеличение количества расходов на процесс строительства, о чем сообщают застройщики. Курс доллара растет, и закупать некоторые материалы приходится уже по более высоким ценам. Но это не всегда правда, потому что львиная доля материалов, используемых при строительстве, производятся в России и их стоимость не зависит от курса доллара. А вот монтажные работы, которые занимают около 40% от стоимости всего строительства, действительно стали обходиться дороже. Весной 2020-го года оплата труда специалистов в этой области резко выросла, причем более чем на 20%. И эти расходы застройщиков как раз и повлияли на рост цены на недвижимость.
Как изменится спрос в 2021 году
Когда произойдет отмена льготной ипотеки, то начнется так называемый переходный период, как называют его аналитики: он будет зависеть от ставки Центробанка. Ипотека может «подорожать», спрос уменьшится. Но сразу же существенно она вряд ли подорожает. Если ставка будет держаться в районе 7-7,5%, то уровень продаж на рынке недвижимости останется довольно высоким и снизится совсем незначительно, если вообще снизится. При резком увеличении ставки спрос на квартиры резко снизится из-за снижения уровня доступности кредитования, и рынку нужно будет адаптироваться к новым условиям. В этом случае стоит ожидать хороших акций и скидок от застройщиков.
На заметку! Как сообщают эксперты, спрос на новостройки будет более-менее стабильным еще лет 15.
Спрос на жилье пока ощутимо падать точно не будет
В 2021 году ажиотажа на рынке недвижимости будет поменьше, чем в 2020, предполагают аналитики. Хотя интерес к недвижимости у покупателя точно сохранится, как минимум, до середины лета, потому что таких ставок на ипотечное кредитование российский рынок не видел никогда.
Некоторое снижение спроса было отмечено в конце осени 2020. Причем как на вторичном, так и на первичном рынке. Это было связано с ростом цен на жилье, который достиг того уровня, что льготный процент по ипотеке уже оказался «компенсированным». А на вторичке стало просто сложно найти жилье за приемлемую цену.
В тренде сейчас — небольшие недорогие квартиры. Также отмечен спрос на те варианты, где собственник сможет оборудовать себе отдельный рабочий кабинет — аспект связан с частичным переводом работников на удаленку. Удаленность от центра и близость к метро уже становятся не такими важными факторами выбора жилья.
Кстати, согласно статистике в 2021 году уже отмечен некоторый дисбаланс в соотношении спроса и предложения. Сейчас, как и в конце 2020 года, наблюдался такой феномен, когда спрос на рынке недвижимости превысил предложение. Это как раз связано с некоторым снижением числа строящихся объектов, но повышением спроса на жилье. Все это тоже серьезно повлияло на цены.
Что будет с ценами?
Рост цен на недвижимость в текущем году, скорее всего, будет продолжаться. По крайней мере первые полгода, пока действует программа льготного кредитования. И цены будут расти и во второй половине года, если льготную ипотеку продлят. Продление этой программы не позволит серьезно снизить спрос на жилье: чем ипотека доступнее, тем больше и будет спрос. А вот ее отмена точно заставит застройщиков снижать стоимость, но не стоит рассчитывать на большие скидки в долгосрочной перспективе. Тем более что те же цены на материалы и уровень заработной платы работников вряд ли поползут вниз.
Скорее всего, нам придется привыкать к новым высоким ценам на жилье
Стоит понимать, что нам, возможно, придется привыкать к новым, «высоким» ценам на недвижимость, сформировавшимся за последний год. Чтобы они не казались такими уж жуткими, можно попытаться увеличить свой уровень дохода за счет собственного роста и развития, повышения уровня компетенций и увеличения собственной востребованности на рынке труда.
Против снижения цен играют и эскроу-счета, и люди, желающие вложить свои сбережения выгодно. Те, кто раньше много путешествовал, теперь будут стараться реализовать свои «финансовые» излишки выгодно и с пользой. А недвижимость — вложение однозначно хорошее, если не одно из лучших. Так что цены, скорее всего, начнут ощутимо падать не ранее 2022 года, если вообще упадут.
Сейчас наблюдается тенденция ожидания новых проектов, отмечают специалисты. Потому первые месяцы 2021 года на рынке несколько спокойны. Дальше возможно повышение спроса, так как будет приближаться срок окончания действия программы льготной ипотеки. Дефицит же предложения недвижимости сохранится, по крайней мере в ближайшее время — до конца 2021 года точно. Рост цен в этом году по предварительным расчетам составит не более 10 % в год. Но существенного снижения ждать точно не стоит.